Oleh: Achmad Nur Hidayat, Ekonom dan Pakar Kebijakan Publik UPNVJ
Harus Diakui Bahwa PPN Sektor Properti Tidak Efektif di Jangka Panjang
Pemerintah kembali memperpanjang insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk pembelian rumah tapak dan satuan rumah susun hingga akhir 2025.
Kebijakan ini diharapkan dapat mendorong daya beli masyarakat dan menghidupkan kembali pasar properti yang lesu.
Namun, jika melihat tren penjualan sebelum dan sesudah insentif PPN diterapkan, harus diakui bahwa kebijakan ini tidak cukup efektif dalam jangka panjang.
Data menunjukkan bahwa meskipun sempat terjadi peningkatan penjualan pada awal pemberlakuan insentif, tren penurunan kembali terjadi setelahnya.
Sebagai contoh, pada triwulan I 2024, penjualan properti residensial oleh BI mengalami pertumbuhan sebesar 31,16% (year-on-year/yoy), meningkat dari triwulan sebelumnya yang hanya tumbuh 3,37% (yoy).
Namun, pada triwulan III 2024, terjadi kontraksi penjualan sebesar 7,14% (yoy), yang kemudian semakin tajam pada triwulan IV 2024 dengan penurunan sebesar 15,09% (yoy).
Ini menandakan bahwa pemberian insentif PPN saja tidak cukup untuk menjaga pertumbuhan penjualan properti secara berkelanjutan.
Salah satu faktor utama yang menyebabkan hal ini adalah keterbatasan akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dalam memperoleh rumah.
Relaksasi aturan pembiayaan menjadi kunci penting dalam meningkatkan kepemilikan rumah, terutama bagi segmen MBR.
Tanpa kemudahan dalam sistem kredit, kebijakan fiskal seperti PPN DTP tidak akan cukup menarik bagi calon pembeli yang masih terbebani dengan syarat kredit yang ketat.
Selain itu, suku bunga tinggi juga menjadi penghambat utama bagi masyarakat dalam membeli rumah.
Dengan suku bunga yang tetap tinggi dalam beberapa tahun terakhir, banyak calon pembeli yang menunda keputusan mereka untuk memiliki rumah.
Sementara itu, daya beli masyarakat yang masih rendah, terutama pasca-pandemi dan tekanan inflasi, membuat properti menjadi kebutuhan yang semakin sulit dijangkau.
Oleh karena itu, kebijakan insentif PPN perlu diimbangi dengan langkah-langkah lain yang lebih substansial seperti subsidi suku bunga dan skema pembiayaan yang lebih fleksibel.
Kontraksi Penjualan Properti di Triwulan IV 2024 dan Faktor Penyebabnya
Survei Harga Properti Residensial (SHPR) yang dilakukan oleh Bank Indonesia mencatat bahwa pada triwulan IV 2024, penjualan properti residensial di pasar primer mengalami kontraksi signifikan sebesar 15,09% (yoy).
Penurunan ini paling banyak terjadi pada rumah tipe kecil dan menengah, dengan kontraksi masing-masing sebesar 23,70% dan 16,61%.
Sebaliknya, hanya rumah tipe besar yang mengalami pertumbuhan positif sebesar 20,44%.
Fenomena ini mencerminkan bahwa daya beli masyarakat kelas menengah ke bawah masih tertekan, sedangkan segmen atas yang memiliki akses lebih mudah terhadap pembiayaan tetap aktif di pasar properti.
Ada beberapa faktor utama yang menyebabkan kontraksi ini.
Pertama, tingginya suku bunga kredit perumahan yang membuat cicilan KPR semakin mahal bagi masyarakat.
Kedua, tekanan ekonomi dan ketidakpastian global menyebabkan sebagian besar masyarakat menahan diri untuk berinvestasi dalam aset jangka panjang seperti properti.
Ketiga, pasokan rumah yang tidak merata dengan kebutuhan masyarakat, terutama di wilayah perkotaan, membuat banyak properti yang tidak sesuai dengan daya beli konsumen.
Dalam kondisi seperti ini, meskipun insentif PPN DTP masih diberlakukan, hasilnya menjadi kurang optimal.
Jika daya beli masyarakat tetap rendah dan biaya pembiayaan rumah masih tinggi, kebijakan fiskal ini hanya akan berdampak terbatas pada segmen tertentu, bukan pada keseluruhan pasar properti.
Efektivitas Kebijakan Insentif PPN dalam Mendongkrak Penjualan Properti
Dalam upaya mengatasi tren penurunan penjualan properti, kebijakan PPN DTP memang memiliki dampak jangka pendek yang cukup signifikan.
Namun, efektivitasnya untuk jangka panjang masih dipertanyakan. Seperti yang telah dibuktikan pada periode sebelumnya, setelah lonjakan awal akibat insentif, pasar kembali mengalami penurunan karena masalah struktural yang lebih mendalam belum teratasi.
Dibutuhkan intervensi kebijakan yang lebih komprehensif untuk mendukung kebangkitan sektor properti.
Selain insentif fiskal seperti PPN DTP, pemerintah perlu mempertimbangkan langkah-langkah lain seperti penurunan suku bunga KPR, relaksasi kebijakan Loan to Value (LTV), serta peningkatan subsidi bagi kelompok masyarakat berpenghasilan rendah.
Dengan pendekatan yang lebih menyeluruh, bukan hanya insentif PPN yang diberikan, tetapi juga kemudahan akses pembiayaan dan penyesuaian suku bunga, maka daya beli masyarakat bisa meningkat dan sektor properti bisa kembali tumbuh secara berkelanjutan.
Kesimpulannya, perpanjangan insentif PPN untuk properti memang dapat membantu merangsang pasar dalam jangka pendek, tetapi tidak cukup untuk mengatasi tantangan utama dalam sektor properti.
Diperlukan langkah-langkah tambahan seperti kebijakan suku bunga yang lebih rendah, relaksasi aturan pembiayaan, serta program perumahan yang lebih inklusif agar pasar properti benar-benar dapat pulih dan tumbuh secara berkelanjutan.
End
